Ed RIMINI
 
 Ed Allegro
 Ed Artorius
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 Ed. Antônio Salera
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 Ed. Florença
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 Ed. Serra Top
 Ed. Vignati Maddalena
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MANUTENÇÃO PREDIAL x PROBLEMAS CONSTRUTIVOS

UMA VISÃO PERICIAL


Ao longo de nossa extensa vida profissional, sempre deparamos com um incômodo paradoxo: a inexistência de cuidados preventivos em edificações prediais, diferentemente do que ocorre, por exemplo, com unidades isoladas e não coletivas. Nessas, percebe se com assiduidade a preocupação da preservação do bem, ainda que pelo cuidado estético. Nas edificações coletivas, salvo exceções, a quase regra comum tem como foco o "período de garantia de cinco anos", e nessa visão destorcida o condomínio tenta imputar ao construtor todo e qualquer ônus, com desconhecimento de suas próprias obrigações legais.

Essa dualidade tem tomado crescente o número de litígios entre construtores e condomínios, com conseqüentes ações judiciais. No trabalho pericial, o fator precípuo a ser analisado tem como objetivo definir com clareza as obrigações das partes, de forma a identificar separadamente aspectos pertinentes ao mau uso, à ausência ou deficiência de manutenção preventiva ou corretiva dos reais problemas construtivos, estabelecendo tecnicamente os limites das respectivas responsabilidades.

Aos preceitos estabelecidos na NBR 5674/99, junta-se o "Projeto Garantias" do SINDUSCON-MG, buscando colaborar de forma inteligente e objetiva na divulgação da importância de planos de manutenção preventiva como elemento fundamental para o prolongamento da vida útil das edificações, certamente em menor custo que o trabalho corretivo, enfatizando, assim, os cuidados e obrigações de ambas as partes.

Engº. civil Elcio Avelar Maia

Presidente do Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE-MG Vice-Presidente de comunicação e valorização do IBAPE - Entidade Federativa Nacional

A importância da inspeção das estruturas de concreto armado

As estruturas de concreto armado, ao contrário do que pode parecer ao usuário leigo, são sensíveis às condições climáticas e aos agentes agressivos do meio em que se encontram. Sofrem, ainda com alterações na finalidade de utilização para as quais foram projetadas, com reformas e intervenções inadequadas, além de danos acidentais.

Esses fatores influem diretamente na vida útil da estrutura. Entende-se por vida útil o período de tempo durante o qual a estrutura mantém suas características (integridade, funcionalidade, capacidade, segurança e estabilidade), sem que sejam necessárias ações extraordinárias de manutenção ou reparos. As estruturas de concreto armado são projetadas e construídas com fundamento em condições ambientais e de utilização estabelecidas nas normas técnicas brasileiras.

Embora o número de casos de ruína de estruturas de concreto com vítimas seja pequeno, considerando-se a enorme base de edificações construídas neste sistema, cada episódio representa uma gigantesca tragédia para as famílias envolvidas e causa grande comoção na sociedade brasileira.

Por outro lado, a contabilização de prejuízos financeiros ocasionados pela falta ou falha na manutenção das estruturas é freqüente. Além dos financeiros diretos, há os prejuízos de difícil avaliação, como transtornos aos usuários, restrição ao uso dos espaços, à estética, à desvalorização dos imóveis, danos à imagem, dentre outros.

Em geral, as estruturas ou componentes a elas associados emitem sinais indicativos de eventuais anomalias que podem não ser percebidos pelos usuários ou mesmo por profissionais engenheiros não especializados. Faz-se necessária, portanto, a adoção de um programa sistemático e profissional de inspeção das estruturas de concreto armado, assim como das construídas com qualquer outro material.

A inspeção da estrutura, diagnósticos e prescrição de ações devem ser conduzidos por profissional capacitado, dentro de um plano estabelecido de manutenção da edificação, plano este operado pelo proprietário ou agente competente por ele estabelecido.

Paulo Bedê
ABECE - Associação Brasileira de Engenharia e Consultaria Estrutural Delegado Regional - Belo Horizonte


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